Funderingsonderzoek bij het kopen van een huis: wat betekent dit voor je hypotheek?

Je hebt eindelijk een woning gevonden en wilt een bod uitbrengen. Dan hoor je ineens iets over de fundering. Dat klinkt spannend, maar in de praktijk betekent een funderingsrisico lang niet altijd dat je moet afhaken.

Wat het wél betekent: dat je vooraf goed wilt weten waar je aan begint. Zeker omdat de regels hier sinds april 2026 zijn veranderd. Sinds april 2026 krijgt iedere woning een funderingsscore in het taxatierapport. In deze blog leggen we uit wat dat inhoudt en wat het voor jou en je hypotheek betekent.

Twijfel je over een woning met funderingsrisico? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Wat is er veranderd?

Sinds 1 april 2026 moet de staat van de fundering worden meegenomen in elk taxatierapport. Een taxateur beoordeelt het funderingsrisico en geeft een score mee van A tot en met E:

• A of B: weinig of geen risico
• C: enig risico, soms aanvullende informatie nodig
• D of E: verhoogd risico of concreet probleem aanwezig

Schrik dus niet als een woning geen A scoort. Veel oudere woningen in bepaalde delen van Nederland scoren lager en dat betekent niet automatisch dat de hypotheek niet doorgaat. Het betekent wél dat je beter geïnformeerd het proces in gaat.

Waar komt funderingsrisico voor?

Funderingsproblemen komen het meest voor bij oudere woningen (van vóór 1970) op een slappe bodem. Denk aan grote delen van de Randstad, het Groene Hart en veengebieden in Noord- en Zuid-Holland, Friesland en Groningen.

Veel van die woningen staan op houten heipalen. Als het grondwaterpeil daalt, door droogte, kunnen die palen boven het water uitkomen. Dan treedt paalrot op. Ook woningen zonder heipalen kunnen verzakken als de bodem beweegt.

Koop je een woning in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Zaandam, Gouda of een andere stad met veel oudere huizen? Dan is het verstandig om extra aandacht te besteden aan de fundering.

Wat betekent dit voor je hypotheek?

Gelukkig betekent een minder goede funderingsscore niet meteen dat je geen hypotheek meer krijgt. Maar de bank houdt er wel rekening mee. Dit kan er per situatie anders uitzien:

Score A of B: gewoon verder

Bij een laag funderingsrisico verandert er meestal niets. Je hypotheekaanvraag verloopt zoals gebruikelijk.

Score C: soms een extra stap

Bij een gemiddelde score kan de bank aanvullende vragen stellen of om extra informatie vragen. Dat kost soms wat tijd, maar de hypotheek zelf is in de meeste gevallen gewoon haalbaar.

• Score D of E: hier moet je goed opletten
• Bij een hoog risico of een geconstateerd probleem doet de bank meer onderzoek. Dat kan betekenen dat:
• Een aanvullend funderingsonderzoek verplicht is vóórdat de hypotheek definitief wordt
• De taxatiewaarde lager uitvalt, omdat de bank rekening houdt met herstelkosten
• Je meer eigen geld nodig hebt dan verwacht
• De hypotheek in het uiterste geval niet doorgaat

Dat laatste gebeurt maar in een beperkt aantal gevallen. Vaak is aanvullend onderzoek of een aangepaste financiering voldoende. Je wilt dit liever weten vóórdat je tekent dan wanneer de hypotheekaanvraag al loopt.

Het funderingsvoorbehoud: slim om op te nemen

In de modelkoopovereenkomst is sinds 2026 een apart funderingsvoorbehoud opgenomen. Daarmee kun je onder de afgesproken voorwaarden de koop ontbinden als uit beperkt funderingsonderzoek een gemiddeld of hoog risico blijkt. Dat werkt vergelijkbaar met het voorbehoud van financiering: als uit onderzoek blijkt dat het risico te groot is, kun je onder de afgesproken voorwaarden de koop ontbinden.

Dit voorbehoud staat niet automatisch in de koopovereenkomst. Je moet het er expliciet in laten zetten. Vraag je aankoopmakelaar of notaris om dat te doen, zeker bij een oudere woning in een risicogebied.

Wat kun je zelf checken vóór je biedt?

Een paar praktische stappen die je al kunt zetten voordat je een bod uitbrengt. Bekijk tijdens de bezichtiging ook of je zichtbare signalen ziet zoals scheuren, klemmende deuren of scheefstand.

• Controlelijst vóór je biedt
• Check het bouwjaar: bij woningen vóór 1970 is extra opletten verstandig
• Bekijk de gratis risicokaart op kcaf.nl
• Vraag de verkoper of er eerder funderingsonderzoek is gedaan
• Let op scheuren in muren, klemmende deuren of scheefstand van de woning
• Neem een funderingsvoorbehoud op in de koopovereenkomst
• Laat een adviseur meekijken naar de financiële impact

En als de fundering echt slecht is?

Ben je verliefd op een woning met een verhoogd risico? Dan is dat niet per se een reden om af te haken. Het belangrijkste is dat je vóóraf weet wat de herstelkosten betekenen voor jouw hypotheek. Funderingsherstel kost al snel €50.000 tot €100.000 of meer.

Dat klinkt fors, maar in sommige gevallen kun je de herstelkosten meefinancieren via een verbouwingshypotheek, of zijn er gemeentelijke subsidies of leningen beschikbaar.

Laat dit altijd doorrekenen door een adviseur vóórdat je tekent. Zo weet je precies of het haalbaar is met jouw startershypotheek en kom je niet voor onverwachte kosten te staan.

Veelgestelde vragen over funderingsonderzoek

Benieuwd wat een funderingsrisico betekent voor jouw hypotheek? We kijken het graag samen met je door. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.